DÉFICIT FONCIER
Qu’est-ce que le déficit
foncier ?
Introduite par la loi Ballader en 1993, cette exonération de taxe foncière offre un allègement fiscal aux propriétaires qui investissent dans des biens qu'ils remettent en état à des fins locatives. Un propriétaire locatif peut bénéficier du dispositif lorsque les charges qu'il doit payer sont supérieures aux loyers qu'il perçoit. Ce mécanisme réduit considérablement le montant des revenus fonciers imposables.
Les avantages
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Optimisez vos revenus locatifs
Le dispositif vous permet de bénéficier d’une déduction d’impôt allant jusqu’a 10 700 € (ou 15 300 €) sur vos revenus. Celui-ci peut aussi bien s’appliquer sur vos revenus locatifs que vos revenus professionnels.
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Cumulez plusieurs dispositifs
Le déficit foncier est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
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Sans plafonnement fiscal
Ce mécanisme échappe au plafonnement global des niches fiscales limité à 10 000 € de réduction d’impôts par an.
Les conditions à respecter
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Si vous êtes dans le cas d’un déficit “Périssol” ou “Cosse ancien” (à partir des impôts perçus en 2019), le plafond de déduction du déficit foncier imputable est de 15 300 € selon la loi Elan.
Dans les autres cas, il reste plafonné à 10 700 € par an. -
Vous avez jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier pour mettre en location votre bien. Si vous réalisez un déficit en 2023, vous devez louer le bien concerné jusqu’en 2026.
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Durant l’année en cours, vous devez payer la totalité des travaux déductibles des revenus fonciers. Ils concernent uniquement les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien.
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Si le déficit foncier n'excède pas 10 700 €, mais que les revenus bruts ne suffisent pas à le couvrir, le surplus sera déduit des revenus bruts des 6 années suivantes.
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Suite à la loi climat et aux différentes mesures adoptées par le gouvernement pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements locatifs, le gouvernement a confirmé que le plafond foncier allait doubler pour les travaux de types énergétiques.
Pour permettre aux propriétaires de réaliser des rénovations économes en énergie et de franchir le pas, le plafond du déficit foncier a été relevé de 10 700 € à 21 400 € par an. Les investisseurs peuvent donc déduire plus de frais sous deux conditions :
Les dépenses doivent avoir eu lieu entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Ils doivent être liés à la rénovation énergétique du logement.
Les travaux permettront de faire sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé F ou G).
Article 156 du code général des impôts (CGI)
“Les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu”
Exemple
Marie est propriétaire d’un appartement à Marseille, elle a perçu en année N des revenus fonciers pour la location de son bien. Ses revenus locatifs bruts annuels s’élèvent à 5 500 €. Le montant de ses charges pour la même année est de 4 000 € composé de 1 000 € d’intérêts d’emprunt et de 3 000 € de charges diverses. Cette année-là, Marie réalise des travaux de rénovation à hauteur de 5 000 €. Le déficit foncier est de 3 500 €, soit (4 000 + 5 000) - 5 500, pour l’année N. Pour pouvoir faire jouer le déficit foncier, la propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition.
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Comment calculer son déficit foncier ?
L'économie d'impôt réalisée dépendra du taux marginal d'imposition du propriétaire. Plus ce dernier est élevé, plus la réduction est importante.
Conservez toutes les factures en lieu sûr afin de pouvoir présenter les reçus au bureau des impôts en cas de sinistre.
Déterminer le total des revenus immobiliers bruts, le total des intérêts d’emprunt et des charges.
Déduire les charges du revenu brut global.
En cas de résultat négatif, il représente un déficit déductible des revenus fonciers des années suivantes.Imputer ensuite les autres dépenses sur les revenus nets
En cas de résultant négatif, ce montant est déductible du revenu global dans la limite des 10 700 €.
FAQ
Quelles sont les charges sujettes au
déficit foncier ?
Toutes les charges et travaux ne sont pas forcément déductibles des impôts. Les charges qui peuvent être “effacées” des revenus fonciers sont :
Les dépenses de travaux de réparation ou d’entretien
Les dépenses d’amélioration
Les charges de copropriété
Les primes d’assurance
Les intérêts d’emprunt
Les frais de gérance et honoraires de gestion
La taxe foncière
Les charges diverses
Les frais de procédure
Les frais de diagnostics obligatoires
Que faire en cas de déficit foncier et la revente d’un bien ?
Il n’est pas possible de revendre un logement, ou même de le reprendre à titre d’habitation pour usage personnel, tout en profitant du déficit foncier, avant le terme de la 3e année qui suit la mise en place du dispositif. Dans le cas où le propriétaire vend son bien immobilier tout en bénéficiant de cette astuce fiscale, il est dans l’obligation de rembourser l’avantage perçu.
En cas de départ du locataire avant la fin de la 3e année suivant l’imputation du déficit foncier, le propriétaire doit obligatoirement trouver un nouveau locataire rapidement. En revanche, au terme de la 3e année, revendre un bien ancien qui a été rénové grâce au déficit foncier est tout à fait possible et permet de réaliser une plus-value intéressante.
Que faire en cas de déficit foncier et SCPI ?
Une SCPI qui investit dans des biens à rénover peut tout à fait bénéficier du déficit foncier. Les charges et dépenses liées aux travaux sont alors déductibles des revenus fonciers du détenteur des parts, en fonction de sa participation dans la SCPI. Le système fonctionne selon le même schéma que pour les propriétaires privés. La seule condition pour bénéficier du mécanisme est que les parts soient détenues par le propriétaire depuis au moins trois ans.
