LOI MALRAUX
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Crée en 1962 pour protéger et préserver le patrimoine architectural français, la loi Malraux permet aux propriétaires de déduire le coût de la réhabilitation de ses impôts. Attention, à ne pas confondre avec la loi Monuments Historiques, qui concerne uniquement des immeubles emblématiques du patrimoine français.
Les avantages
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Participez à la préservation du patrimoine français
Restaurer de vieux trésors architecturaux, les mettre en valeur et profiter de réductions d’impôts, c’est possible avec la loi Malraux.
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Cumulez plusieurs dispositifs
Le régime de défiscalisation de Malraux est exonéré du plafond global de niche fiscale depuis 2013, limitant à 10 000 € annuel les incitations fiscales liées à certains investissements. Il est donc tout à fait possible de combiner la loi Malraux avec d'autres lois de défiscalisations immobilières.
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S'assurez des revenus complémentaires
Après rénovation, la location permet aux propriétaires de s'assurer un revenu complémentaire grâce à un loyer mensuel. Contrairement à d'autres lois de défiscalisation, il n'y a pas de plafond sur le loyer.
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Profitez d'avantages fiscaux non-négligeables
L’investisseur est libre de répartir son avantage fiscal comme il l’entend, selon ses besoins, dans la limite de 120 000 € sur 4 ans.
La réduction d’impôt avec le dispositif Malraux
La loi Malraux permet une réduction d'impôt jusqu'à 30% sur le coût des activités réalisées après 2012. L'incitation fiscale est proportionnelle au montant engagé pour la rénovation du bâtiment historique et est soumise au plafond Malraux de 400 000 € pendant quatre années consécutives. La loi de finances 2023 a prolongé d'un an le plan Malraux. Vous y aurez donc accès jusqu'au 31 décembre 2023.
Pour les logements situés dans un Site patrimonial remarquable (SPR) (qui regroupe les anciennes ZPPAUP et AVAP) : 22 % de réduction sur les dépenses de travaux engagés à partir de 2016
Pour des immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable (SPR) uniquement concerné par les notions suivantes PSMV, QA ou NPNRU : 30 % de réduction sur les dépenses de travaux
À noter également que la répartition de la réduction Malraux dépend de la durée des travaux :
1 an : 60 000 €/an
2 ans : 30 000 €/an
3 ans : 20 000 €/an
4 ans : 15 000 €/an
NB : retrouvez un lexique en bas de page.
Les conditions à respecter
Les engagements de l’acquéreur
Restaurer l’ensemble du bâtiment acquis.
Demander l’autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP) avant le début des travaux.
Louer les logements nus à titre de résidence principale avec un engagement de 9 ans minimum.
Mettre en location le bien dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation.
Louer à une personne qui n’est pas un membre de sa famille.
Investir dans une zone classée SPR (attention, la demande locative pour des biens anciens excentrés est relativement faible, pensez à investir intelligemment.).
La réglementation des travaux de rénovation
Le chantier doit être supervisé par un architecte du bâtiment français.
Les travaux de construction à réaliser comprennent des travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, la rénovation de la toiture et des murs extérieurs des bâtiments existants et la rénovation de copropriétés entières.
Les travaux doivent être réalisés dans les 3 ans suivant la réception du permis de rénovation.
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Les charges foncières (dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, dépenses d’amélioration, frais de gestion, etc.)
Les dépenses relatives à des travaux imposés ou autorisés en application de dispositions législatives ou réglementaires
La fraction des provisions versée par le propriétaire dans le cadre de travaux de la copropriété
Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.
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Loi Malraux et SCPI
Le statut SCPI Malraux
La loi Malraux, peu accessible aux particuliers sans ressources financières importantes, a été modifiée pour s'appliquer aux SCPI. Ainsi, le statut de SCPI Malraux permet d'acquérir des parts de SCPI dans des immeubles anciens dont la rénovation est programmée tout en bénéficiant du régime fiscal Malraux.
Répartition de l’investissement
Pour acheter des parts dans une SCPI Malraux, l’investisseur doit répartir son investissement de la façon suivante :
au moins 65 % du montant de l’investissement doit être affecté aux travaux
au moins 30 % du montant de la souscription doit être affecté à l’achat d’immeuble.
les revenus de souscription doivent être entièrement investis dans les 18 mois suivant la résiliation de la souscription.
Les conditions
L’allègement fiscal s'applique seulement sur la partie de l'investissement liée aux travaux effectués. Si le crédit d'impôt dépasse le montant dû pour l'année d'imposition, le solde est reporté sur l'impôt sur le revenu de l'année suivante. Pour bénéficier de l'exonération fiscale Malraux, un investisseur doit détenir ses parts pendant 9 ans à compter du bail de construction. La SCPI Malraux propose une durée de conservation plus longue, d'environ 12 ans pour laisser le temps de revendre le bien à l'issue du programme de réhabilitation.
Lexique
SPR
Site patrimonial remarquable
ZPPAUP
Zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager
AVAP
Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine
PSMV
Plan de sauvegarde et de mise en valeur
QAD
Quartiers anciens dégradés
NPNRU
Quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés
