LOCATION MEUBLÉE
Qu’est-ce que le dispositif LMNP en résidence de services ?
Les résidences de services s’adressent aux étudiants, aux séniors ou encore aux touristes. Ainsi, le dispositif LMNP vous permet d'investir dans ce type de résidence tout en percevant des revenus locatifs qui ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu, en respectant certaines conditions.
En investissant dans une résidence neuve, vous pouvez également récupérer la TVA sur le prix d'achat.
Les avantages
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Des avantages fiscaux
Vous pouvez bénéficier d'un régime fiscal avantageux qui vous permet de déduire les charges et l’amortissements de votre bien immobilier de vos revenus locatifs, ce qui peut vous aider à réduire votre imposition. De plus, les revenus issus de la location meublée sont soumis à un régime fiscal plus avantageux que les revenus locatifs issus de la location nue.
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Un investissement clé en main et durable
Les résidences de services sont gérées par un exploitant qui s'occupe de la gestion locative et de l'entretien du bien immobilier. Cela permet aux investisseurs de se décharger de la gestion locative et de bénéficier d'un investissement clé en main et d’une occupation pérenne du bien immobilier.
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Un marché porteur
Les résidences de services sont très demandées en France, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Cela offre aux investisseurs un marché porteur avec un potentiel locatif élevé et ainsi une rentabilité attractive.
Quels sont les grands principes ?
Le dispositif LMNP offre aux investisseurs une grande flexibilité, car il n'y a pas de plafond de loyers à respecter ni de plafond de ressources pour les locataires.
En ce qui concerne la durée d'engagement pour un bien immobilier neuf situé dans une résidence de services gérée, celle-ci dépend du bail commercial établi avec l'exploitant. Généralement, l'engagement est de 9 ans, mais cela peut varier en fonction des accords conclus entre les parties.
Les conditions à respecter
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Le bien doit être déjà meublé au sens de la loi ALUR (le locataire doit pouvoir y vivre en apportant simplement ses affaires personnelles.)
Le bien doit être à usage d’habitation & destiné à la location
La location du logement ne doit pas constituer l’activité principale du propriétaire
Le logement occupé à titre de résidence principale doit avoir un bail d’une durée minimale de 1 an
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Le propriétaire n’a aucun droit de regard sur les locataires
Le propriétaire doit être un particulier avec un statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le propriétaire ne peut pas être inscrit au RCS en tant que LMP (Loueur Meublé Professionnel)
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Les revenus locatifs générés ne doivent pas excéder la somme de 23 000 € annuels et ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus totaux du propriétaire.
Pour profiter des bénéfices du dispositif LMNP en location meublée, plusieurs conditions sont à respecter.
Quelle est la durée d’amortissement en LMNP réel ?
En général, il est possible d'amortir environ 85% de la valeur du bien sur une durée indicative de 20 à 30 ans.
Le régime réel d'imposition offre une possibilité intéressante aux investisseurs immobiliers, car il permet de bénéficier de l'amortissement de leur actif, en plus des dépenses importantes engagées. L'amortissement est une méthode comptable qui permet de déduire une somme chaque année des loyers perçus, sous forme de dépense "fictive". Cette dépense fictive permet de réduire la base imposable de l'investisseur, sans que celui-ci ait besoin de décaisser cette somme.
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Le dispositif LMNP et la fiscalité
Comment récupérer la TVA en régime LMNP ?
Afin d'être éligible à la franchise de TVA, certains critères doivent être remplis pour un logement meublé, à savoir :
Le bien immobilier doit être neuf
Le logement meublé doit être situé dans une résidence de services (établissements proposant des services à des personnes telles que les étudiants, les seniors, les touristes, etc.)
La résidence doit proposer au moins trois des quatre services suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners et fourniture du linge de maison.
Il est obligatoire de confier la gestion du bien par bail meublé au gestionnaire de la résidence concernée.
Quel régime d’imposition en LMNP ?
Les loyers perçus par les propriétaires LMNP sont soumis au régime d'imposition sur les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Selon le montant des recettes annuelles, l'investisseur peut opter pour le régime Micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50% incluant l'amortissement du bien, pour un plafond de 72 600€.
Au-delà de ce plafond, il est obligatoire de basculer automatiquement au régime réel. Le régime réel permet une déduction réelle des charges, des intérêts d'emprunts, des frais et de l'amortissement.
NB : il est fortement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable pour éviter toute erreur et assurer la conformité des déclarations fiscales. Si le comptable est adhérent à une CGA, cela permet également de bénéficier d'une réduction d'impôt des 2/3 des frais de comptabilité, dans la limite de 915 euros.
