NUE-PROPRIÉTÉ
Qu’est-ce que la
nue-propriété ?
En vigueur depuis les années 2000, la nue-propriété permet d'acquérir des biens à forte valeur ajoutée tout en ayant un faible investissement initial. Le dispositif présente de nombreux avantages, mais il demande toutefois une organisation particulière et l’accompagnement d’un professionnel.
Les avantages
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Profitez d'un tarif préférentiel à l'achat
En achetant un logement en nue-propriété, vous bénéficiez d’une réduction de 23 % par tranche de 10 ans sur le prix d’acquisition. La nue-propriété représente ainsi une opportunité non-négligeable pour développer votre patrimoine.
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Réalisez une plus-value sur la vente
Si la durée de détention du bien est supérieure ou égale à 30 ans, vous profitez d’une plus-value non-imposable sur la revente. Le dispositif permet aussi d’être exonéré des charges relatives au logement.
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Défiscalisez tout en restant propriétaire
Le nu-propriétaire ne paie ni les charges relatives au logement, ni la taxe foncière, qui sont à la charge de l’usufruitier. Il est également possible de défiscaliser ses revenus fonciers durant la période de l’usufruit.
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Payez moins d'intérêts sur votre emprunt
Si le bien est financé par un emprunt et que le nu-propriétaire perçoit également des revenus fonciers provenant d'autres biens immobiliers, le propriétaire peut déduire les intérêts du prêt des revenus fonciers jusqu'à 10 ans.
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Préparez votre retraite ou votre succession
Résidence principale, secondaire, ou investissement locatif, le logement peut être démembré à nouveau dans le cadre d’une donation afin d’anticiper une succession. On parle ainsi de “démembrement immobilier viager”. À la mort de ses parents, l’enfant récupère la pleine propriété du bien (considérée comme une donation) sans payer les droits de mutation.
Comprendre le démembrement de propriété
En contrepartie, l'usufruitier sera responsable des charges et taxes liées au logement. Si l'usufruit est résilié par décès ou expiration du contrat, le nu-propriétaire reprend la pleine propriété de son bien. Ainsi, chaque notion (usufruit, nue-propriété, pleine propriété) n’appelle pas au même degré d’engagement, de liberté, ni de gestion administrative.
Le démembrement ne peut avoir lieu que si les deux parties s’accordent sur les termes de la division (la durée et la forme). La plupart du temps, il s’agit de viager.
Le dispositif de nue-propriété intervient lorsque qu’il y a un démembrement de propriété, celle-ci peut être alors divisée en plusieurs parties.
"Usus": usage, c'est-à-dire le droit d'utiliser un bien (par exemple, droit d’habiter un bien)
“Fructus” : les fruits, c'est-à-dire la possibilité de louer un appartement par exemple et d'encaisser un loyer
"Abusus": c'est-à-dire la capacité de vendre, de modifier ou même de détruire des biens
Ainsi, dans ce dispositif, deux parties sont concernées :
Le nu-propriétaire, qui donne au propriétaire le droit de disposer du bien immobilier à travers la possession des murs (il peut simplement le vendre)
L’usufruitier, qui peut donc vivre ou louer le logement sans être propriétaire
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Exemple
Un couple de 56 ans a décidé de transmettre la nue-propriété de sa maison de 600 000 € à sa fille unique. L'usufruit représente 50% de la valeur du bien et la nue-propriété représente l'autre moitié. Ainsi, la donation en nue-propriété s'élève à 300 000 € avec le prélèvement légal de 100 000 € appliqué. Après cela, la base d'évaluation tombe à
50 000 €. Les droits de donation sont donc calculés sur cette base.
Un don en pleine-propriété aurait une taxe de 500 000 € (600 000-100 000). De plus, grâce au dispositif, le couple conserve un intérêt usufruitier sur leur bien jusqu'à leur décès.
FAQ
Fiscalement, une donation de nue-propriété est-elle plus avantageuse qu’une donation de pleine propriété ?
En effet, le dispositif est calculé sur la valeur de nue-propriété du bien donné. Plus la transmission se fait tôt, moins les droits a payer seront importants. En effet, le calcul de la valeur du bien tient compte de l’âge de l’usufruitier : plus celui-ci est jeune, plus sa part sera élevée. En revanche, le nu-propriétaire a tout intérêt à avoir un usufruitier jeune, car il reçoit une contrepartie plus intéressante (faites la simulation ici).
De plus, les abattements dans le cadre des donations sont de 100 000 € pour un don à son enfant. Une donation de nue-propriété est ainsi plus avantageuse fiscalement qu’une donation de pleine propriété (où l’individu est à la fois nu-propriétaire et usufruitier du bien immobilier).
Peut-on transmettre de son vivant l’usufruit du bien à ses enfants ?
Tout à fait. Les enfants peuvent ainsi profiter de revenus complémentaires, mais devront payer des impôts sur ses rentes locatives. En revanche, si les parents sont redevables à l'IFI, la valeur du bien ne sera pas incluse dans l'assiette totale de l'impôt pendant toute la période de transfert de l'usufruit. Car dans le cadre d’un démembrement, l'ISF porte sur l'usufruit. Une manipulation qui peut se transformer en une situation gagnant-gagnant pour tout le monde. Les parents conservent également la nue-propriété des biens.
