SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI, ou pierre-papier, est une société de gestion immobilière qui permet aux épargnants d'investir dans l'immobilier sans avoir à assumer la gestion quotidienne de leurs parts. Elle collecte l'épargne des investisseurs pour mener des opérations d'acquisition et de gestion immobilière. Les bénéfices réalisés sont redistribués aux associés en fonction du nombre de parts détenues. La SCPI est encadrée par l'AMF et engage un investissement à long terme, recommandé pour diversifier ses sources de revenus.

Les avantages

  • Diversifiez vos actifs

    Grâce à la multitude d’actifs sur des thématiques différentes et de gestion de biens, une SCPI peut maximiser la diversification de son patrimoine et ouvrir de nouvelles possibilités.

  • Profitez d'un placement à haut rendement

    Le placement en SCPI est considéré comme l'un des moins risqués, car les pertes potentielles sont mutualisées entre les investisseurs. De plus, il offre une rentabilité satisfaisante pouvant atteindre entre 4 et 5%, ce qui en fait l'un des meilleurs investissements disponibles sur le marché.

  • Facilitez votre investissement immobilier

    Investir en SCPI est une opération simple et accessible, entièrement déléguée. L'acquisition de parts peut se faire comptant ou par emprunt, en direct ou via son assurance-vie, en respectant le ticket d'entrée fixé par le gestionnaire. Les SCPI réduisent les risques d'impayés grâce à la sélection et la multitude de locataires. De plus, il est possible d'investir des petites sommes avec un capital de départ limité.

  • Préparez votre retraite

    Investir dans une SCPI peut vous offrir une rente complémentaire aux revenus de votre retraite. De plus, certains types de SCPI offrent des avantages fiscaux qui permettent d'optimiser sa fiscalité. Les SCPI sont également une solution intéressante pour la diversification de son patrimoine, mais aussi pour la transmission ou la donation, notamment via l'assurance-vie.

Le marché des SCPI

Le marché des SCPI est en croissance constante depuis plusieurs années, avec une capitalisation totale de 78,6 milliards d'euros en 2021. Son principal atout, qui explique l’attractivité de ce mécanisme, est sa gestion entièrement déléguée par un professionnel.
Les SCPI sont composées de différentes classes d'actifs, principalement des bureaux à 62%, mais il est possible de choisir une SCPI en fonction des actifs et de la zone géographique qui vous intéressent. Enfin, les actifs à l'étranger bénéficient de la fiscalité du pays où ils sont situés, et les SCPI investissent principalement dans les zones où la demande de location est la plus forte.

Quelques points de vigilance…

Bien que les SCPI de bureaux offrent un rendement plus élevé, elles présentent également un risque plus élevé en cas de retournement de conjoncture. Les SCPI de commerces sont donc moins risquées. Les investisseurs prudents peuvent opter pour des parts avec un rendement moindre mais moins risquées. Il est important de bien se renseigner sur chaque SCPI avant d'investir, car elles ont toutes leur propre stratégie de placement et leur propre fonctionnement. Au préalable, il est également nécessaire de choisir le bon mode d’investissement (comptant ou emprunt) car cela va déterminer la suite du projet.

La SCPI peut présenter quelques inconvénients (frais de gestion élevés, liquidité qui n'est pas garantie immédiatement, imposition des parts de SCPI dans la base taxable de l'IFI, ou encore une lourde imposition des revenus locatifs en France), mais qui peuvent être facilement gérés grâce à l’accompagnement d’un professionnel.

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SCPI et fiscalité

  • Si un contribuable détient des parts dans une SCPI, l'imposition sur ses revenus fonciers dépend du montant de ses revenus locatifs. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et la part imposable est calculée sur la base des recettes encaissées par la SCPI, déduction faite des dépenses liées à l'acquisition et à la gestion de l'investissement. La SCPI informe ses associés du montant à déclarer à l'administration fiscale.

    • Pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 €, le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts.

    • Pour les revenus supérieurs à 15 000 €, le régime réel peut être choisi si le contribuable considère qu'il est plus avantageux.

    Il est important de noter que si les parts de SCPI constituent la seule source de revenus d'un contribuable ou s'il a cessé de percevoir des revenus issus de biens immobiliers en direct, il ne peut pas prétendre au régime micro-foncier.

    Lors d'un investissement en SCPI, il y a un délai entre la réalisation de l'investissement et la date à partir de laquelle les dividendes seront calculés, appelé délai de jouissance. Il est important de prendre en compte cette période, car elle représente une durée pendant laquelle l'investisseur ne recevra pas de revenus.

  • Dans un objectif de gestion de trésorerie, les sociétés peuvent temporairement placer certaines sommes en attendant de les investir, ce qui permet de générer des revenus supplémentaires pour la SCPI. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif. Depuis 2018, les contribuables ont la possibilité d'opter pour un prélèvement forfaitaire unique de 30% qui inclut, entre autres, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

  • Il y a deux situations dans lesquelles un propriétaire de parts en SCPI peut réaliser une plus-value :

    • La vente de ses parts dans la société.

    • La vente d'un immeuble.

    Dans les deux cas, la plus-value est imposable. Le taux d'imposition dépend de la durée de détention des parts, avec une réduction automatique des impôts et des prélèvements sociaux à partir de 5 ans de détention.

  • La possession de parts de SCPI peut conduire à la déclaration d'un déficit foncier. Certaines SCPI spécialisées dans l'achat de biens nécessitant des rénovations peuvent créer un déficit foncier. Toutefois, pour bénéficier de cet avantage, il faut conserver les parts pendant au moins trois ans.

L'investissement dans une société civile de placement immobilier ne garantit pas la sécurité de l'argent investi. Contrairement à un compte épargne traditionnel, où le capital placé génère un taux de rendement annuel prédéfini, le capital investi dans une SCPI peut subir une perte. La liquidation des fonds investis dépend de la société dans laquelle les parts ont été achetées. Certaines SCPI fiscales requièrent un engagement de conservation des parts pendant plusieurs années, en fonction du dispositif de défiscalisation applicable.
Les bénéfices perçus par les associés d'une SCPI sont divisés en deux catégories : les revenus locatifs issus de la location des biens et les revenus financiers provenant des placements à court terme et des plus-values.

Où investir en SCPI ?

  • La SCPI de rendement est un moyen pour les investisseurs d'acquérir des biens immobiliers professionnels, gérés par des sociétés de gestion indépendantes. Les investisseurs reçoivent des rentes mensuelles proportionnelles à leur participation en parts dans la SCPI. L'Autorité des marchés financiers (AMF) réglemente le marché des placements financiers en SCPI en accordant des agréments aux sociétés de gestion, qui doivent fournir une transparence totale de leur activité et des rapports annuels et trimestriels détaillés aux associés.

    Les SCPI de rendement peuvent se spécialiser dans différents types de placements, ce qui influe sur l'utilisation des fonds des investisseurs détenant des parts. Il est important de noter que le rendement d'une SCPI ne suffit pas à déterminer le rendement de l'investissement, car les charges et frais associés doivent également être pris en compte.

  • On peut distinguer différents types de SCPI de bureaux en fonction de leur spécialisation :

    • Les SCPI de commerces, qui ont pour objectif d'investir dans des locaux commerciaux, tels que des boutiques en pied d'immeuble ou des centres commerciaux de grande envergure.

    • Les SCPI diversifiées, qui ont une liberté totale quant aux types d'investissements qu'elles peuvent réaliser.

    • Les SCPI spécialisées, qui choisissent de se concentrer sur un domaine économique en particulier, comme par exemple le secteur de la santé. Dans ce cas, les gérants ne cibleront que des établissements tels que des cliniques, des EHPAD ou encore des centres de soins.

  • Les SCPI résidentielles, ou SCPI de logement, se concentrent sur l'achat de biens immobiliers destinés à un usage d'habitation. Elles se caractérisent principalement par des rendements attractifs, obtenus par la perception de revenus locatifs. De plus, le coût d'entrée pour investir dans ces SCPI est souvent très abordable.

  • La SCPI fiscale présente un mode de fonctionnement différent qui cible les investisseurs à la recherche d'avantages fiscaux. Elle s'adresse aux contribuables qui cherchent à réduire leurs impôts en offrant des économies fiscales dès la souscription. Les investissements de ces sociétés civiles sont ciblés sur des biens immobiliers éligibles à divers dispositifs de défiscalisation en vigueur. Les gérants s'assurent que les conditions requises sont respectées à l'achat du bien et lors de sa mise en location.

    À la fin de la période d'engagement de location, la société vend son portefeuille immobilier et rembourse les investisseurs avant de se dissoudre. Le rendement sur ce type de SCPI est généralement moins élevé. Les contribuables fortement imposés souhaitant réduire leur charge fiscale trouveront intéressant de placer leur argent dans ces sociétés civiles de placement immobilier fiscales.

  • La SCPI Pinel est une société civile de placement immobilier fiscale spécialisée dans l'acquisition de biens immobiliers neufs répondant aux critères de la loi Pinel de 2015. Les investisseurs bénéficient d'un avantage fiscal sur leur investissement pendant 9 ans à compter du 1er janvier 2023, mais doivent respecter certaines conditions telles que les plafonds de loyers et d'investissement. La société de gestion sélectionne les biens éligibles et gère la location en respectant les critères du dispositif Pinel. Les investisseurs récupèrent leur capital initial lors de la revente du bien.

  • L'éveil de la conscience des individus quant à l'importance d'investir dans des placements plus respectueux de l'environnement a engendré l'apparition de nouveaux types de fonds : les SCPI axées sur le développement durable. Ces SCPI se concentrent sur l'acquisition de biens immobiliers qui prennent en compte les préoccupations écologiques, faisant ainsi la promotion d'une démarche réellement écologique. En France, le label ISR est utilisé pour identifier les investissements considérés comme "verts".

  • Les SCPI de plus-value, également connues sous le nom de SCPI de capitalisation, ont pour principal objectif d'acquérir des biens immobiliers à valoriser. En effet, la stratégie de ces SCPI repose sur l'achat d'immeubles à forte décote en vue de réaliser une importante plus-value à long terme lors de leur revente.

    Contrairement aux autres SCPI, les SCPI de plus-value ne versent aucun loyer et leur rendement est exclusivement basé sur la plus-value réalisée lors de la revente. Cette particularité peut être avantageuse si vous souhaitez réduire votre imposition sur les revenus fonciers.

  • La SIIC est une société cotée en bourse ayant pour but l'acquisition, la construction et la gestion de biens immobiliers. Les investisseurs deviennent actionnaires en apportant un capital et perçoivent des dividendes générés par les loyers et les plus-values des biens. Investir dans une SIIC est un type de placement financier appelé "pierre papier", plus accessible qu'une acquisition immobilière pour un particulier et offrant les avantages d'un investissement dans l'immobilier et en bourse.

Comment calculer le rendement d’une SCPI ?

Cependant, il est important de prendre en compte les différentes charges et frais liés à la détention de vos parts pour déterminer le rendement réel de votre investissement.

Les SCPI de rendement ont pour but de verser aux investisseurs des revenus issus de la location de leurs biens immobiliers. Pour évaluer le rendement de vos parts de SCPI, vous pouvez considérer le nombre de parts que vous détenez et le taux de rendement annuel de la SCPI.

Deux indicateurs sont utilisés pour évaluer le rendement d'une SCPI, tels que :

  • Le TRI, le taux de rentabilité annuel, qui est le principal indicateur utilisé pour calculer le rendement en se basant sur les résultats des 10 dernières années.

  • Le TDVM, le taux de distribution sur la valeur de marché, est également un indicateur couramment utilisé, calculé comme suit : dividendes versés ÷ prix moyen d'acquisition des parts.

 FAQ

  • Pour créer une SCPI, il est nécessaire d'avoir au moins deux associés qui doivent signer un accord de consentement. Plusieurs conditions doivent être remplies, telles que le capital social minimum de 760 000 €, l'obtention d'un agrément et d'une garantie bancaire auprès de l'AMF, et la gestion de la SCPI doit être confiée à une société de gestion professionnelle. La création de la SCPI implique la rédaction des statuts, la création d'une société de gestion si nécessaire, la publication d'une annonce légale, et le dépôt du dossier de création au greffe du tribunal de commerce.

  • Les SCPI et les FCPI sont deux investissements distincts qui permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions fiscales. Les SCPI sont un investissement dans l'immobilier locatif, tandis que les FCPI sont un investissement dans les entreprises innovantes.

    Les SCPI et les OPCI sont des investissements immobiliers similaires, mais les OPCI permettent une diversification en acquérant des produits financiers.

    Les SIIC et les SCPI investissent dans l'immobilier locatif, mais diffèrent en ce que les SIIC sont cotées en bourse, tandis que les SCPI ne le sont pas, ce qui entraîne une forte volatilité pour les SIIC et une faible liquidité pour les SCPI.

  • Absolument, il est tout à fait possible d'utiliser l'assurance-vie comme support pour acheter des parts de SCPI et cela peut être une option intéressante dans le cadre d'une stratégie patrimoniale visant à faire une donation. Toutefois, il convient d'être vigilant quant aux conséquences fiscales de ce choix.

La SCPI est assez complexe, sa mise en place nécessite l’accompagnement d’un professionnel de la gestion de patrimoine.